Baufinanzierung Vergleich 2026

Was ist eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung (auch Immobilienkredit oder Hypothekendarlehen) ist ein zweckgebundener Kredit für den Kauf oder Bau einer Immobilie. Im Gegensatz zu Ratenkrediten werden hier deutlich höhere Summen über längere Zeiträume finanziert.

• Grundpfandrecht: Die Immobilie dient als Sicherheit
• Zinsbindung: Feste Zinsen meist für 5–20 Jahre, bei manchen Banken bis 30 Jahre
• Tilgung: Typisch 1-5% anfängliche Tilgung p.a.
• Laufzeit: Meist 20-35 Jahre bis zur Volltilgung

Zinsen & Konditionen

Die Bauzinsen hängen vor allem von der Zinsbindung, dem Beleihungsauslauf (Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert), der Bonität und dem Zinsniveau am Kapitalmarkt ab. In unserem Vergleich (300.000 €, 10 Jahre Zinsbindung, 2 % Tilgung, 80 % Beleihung) liegt der niedrigste gebundene Sollzins derzeit bei 3,53 %.

Faustregeln: Längere Zinsbindungen kosten meist einen Aufschlag, geben aber Planungssicherheit. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger der Zins – spürbare Stufen liegen oft bei 60 %, 80 % und 90 % Beleihung. Der Effektivzins enthält neben dem Sollzins weitere preisbestimmende Kosten und ist die richtige Vergleichsgröße.

Vermittler oder direkt zur Bank?

Baufinanzierungsvermittler vergleichen die Angebote vieler Banken und werden von der Bank bezahlt, für Sie ist die Beratung in der Regel kostenlos. Eine Direktbank oder Ihre Hausbank kann trotzdem einmal günstiger sein – ein Gegenangebot lohnt sich.

Dr. Klein

Dr. Klein (Dr. Klein Privatkunden AG, Lübeck) vergleicht nach eigenen Angaben Immobilienkredite von rund 600 Bankpartnern und berät an über 240 Standorten.

Interhyp

Interhyp (Interhyp AG, München) bezeichnet sich als Deutschlands größten Vermittler privater Baufinanzierungen, vergleicht nach eigenen Angaben rund 500 Partner und berät digital sowie an über 140 Standorten.

Tipps zur Finanzierung

Was eine Baufinanzierung neben dem Zins kostet

Zum Kaufpreis kommen Kaufnebenkosten, die Sie in aller Regel aus Eigenkapital zahlen müssen, weil Banken sie ungern mitfinanzieren. Die Grunderwerbsteuer legen die Bundesländer selbst fest, sie liegt je nach Land zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Für Notar und Grundbuchamt rechnet man grob mit 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Wenn ein Makler beteiligt ist, darf er bei Wohnungen und Einfamilienhäusern für Verbraucher seit Dezember 2020 nach § 656c BGB nur noch hälftig von Käufer und Verkäufer bezahlt werden.

Ein Rechenbeispiel mit frei gewählten Beispielwerten: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € in einem Land mit 6,5 % Grunderwerbsteuer fallen 26.000 € Steuer an, dazu rund 8.000 € für Notar und Grundbuch. Das sind etwa 34.000 € Nebenkosten vor einer möglichen Maklerprovision. Wer zusätzlich 10 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringt, benötigt also rund 74.000 € eigene Mittel und finanziert 326.000 €. Bei der Darlehenssumme in Ihrem Angebot sollten Sie deshalb immer prüfen, ob die Nebenkosten bereits abgedeckt sind.

Laufende Kosten sind ebenfalls zu bedenken: Wohngebäudeversicherung, Grundsteuer, Instandhaltungsrücklage und bei Eigentumswohnungen das Hausgeld. Als Faustregel für die Instandhaltung nennen Fachleute oft 1 bis 1,5 € pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat; das ist eine grobe Orientierung und kein verbindlicher Wert. Diese Posten gehören in Ihre Haushaltsrechnung, weil die Bank bei der Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB prüft, ob Sie das Darlehen dauerhaft bedienen können.

Rate, Tilgung und Restschuld verstehen

Die meisten Baudarlehen sind Annuitätendarlehen: Sie zahlen über die Zinsbindung eine gleich bleibende Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Anfangs besteht die Rate überwiegend aus Zinsen, mit sinkender Restschuld wächst der Tilgungsanteil. Die monatliche Rate ergibt sich vereinfacht aus Darlehensbetrag mal Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung, geteilt durch zwölf.

Rechenbeispiel mit Beispielwerten, keine aktuellen Angebote: Bei 300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die jährliche Belastung 5,5 % von 300.000 €, also 16.500 €, das sind 1.375 € im Monat. Im ersten Jahr entfallen davon rund 10.500 € auf Zinsen und 6.000 € auf Tilgung. Nach zehn Jahren Zinsbindung liegt die Restschuld in dieser Näherung bei rund 230.000 €. Diese Summe muss dann zu den Konditionen der Anschlussfinanzierung weiter finanziert werden.

Erhöhen Sie die Tilgung auf 3 %, steigt die Rate auf 1.625 € im Monat, die Restschuld nach zehn Jahren sinkt aber deutlich. Mit dem Rechner oben können Sie mit den aktuellen Angebotswerten durchspielen, wie sich Tilgung und Zinsbindung auf Rate und Restschuld auswirken. Wichtig ist, dass die Rate auch bei veränderten Lebensumständen tragbar bleibt, etwa bei Elternzeit oder einem Zinsanstieg zur Anschlussfinanzierung.

Zinsbindung, Anschlussfinanzierung und Kündigung

Während der Zinsbindung können Sie das Darlehen grundsätzlich nicht ordentlich kündigen. Eine Ausnahme regelt § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Nach zehn Jahren dürfen Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Bei Zinsbindungen unter zehn Jahren endet die Bindung mit dem Ablauf der vereinbarten Frist. Dann stehen Anschlussfinanzierung, Verlängerung bei der bisherigen Bank oder Wechsel zu einem anderen Institut zur Wahl.

Wer früher aussteigen will, etwa beim Verkauf der Immobilie, muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Sie ist in § 490 Abs. 2 BGB geregelt und gleicht den Zinsschaden der Bank aus. Lassen Sie sich die Berechnung nachvollziehbar vorlegen. Ein Forward-Darlehen sichert sich schon vor Ende der Zinsbindung die Konditionen für die Anschlussfinanzierung; dafür verlangen Banken je nach Vorlaufzeit einen Aufschlag, der im Angebot ausgewiesen sein muss.

Vereinbaren Sie außerdem möglichst eine Sondertilgungsoption und die Möglichkeit, die Tilgung später zu ändern. Beides kostet bei manchen Angeboten einen kleinen Zinsaufschlag, spart aber im Zweifel mehr, als es kostet. Bei Neubauten fallen für noch nicht abgerufene Teilbeträge Bereitstellungszinsen an, wenn die bereitstellungszinsfreie Zeit abgelaufen ist.

So läuft die Finanzierung Schritt für Schritt

Beginnen Sie mit einer Haushaltsrechnung und legen Sie fest, welche Monatsrate Sie dauerhaft tragen können. Sammeln Sie dann Unterlagen wie Einkommensnachweise, Selbstauskunft, Eigenkapitalnachweise und Objektunterlagen. Mit diesen Angaben holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen den Effektivzins, der nach der Preisangabenverordnung ausgewiesen werden muss und neben dem Sollzins weitere preisbestimmende Kosten enthält.

Nach der Zusage prüft die Bank das Objekt und setzt den Darlehensvertrag auf. Als Verbraucher haben Sie nach § 495 BGB ein Widerrufsrecht von 14 Tagen; die Frist beginnt erst, wenn Ihnen alle Pflichtangaben vorliegen. Die Bank sichert das Darlehen über eine Grundschuld im Grundbuch ab, die der Notar beurkundet. Erst wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und alle Voraussetzungen erfüllt sind, zahlt die Bank aus. Planen Sie für die gesamte Strecke mehrere Wochen ein, damit Sie nicht unter Zeitdruck ein schlechteres Angebot annehmen.