Сравнение ипотечного финансирования 2026

Что такое ипотечное финансирование?

Ипотечное финансирование (Baufinanzierung; также ипотечный кредит, Hypothekendarlehen) — это целевой кредит на покупку или строительство недвижимости. В отличие от обычных кредитов с ежемесячными платежами, здесь финансируются значительно более крупные суммы на более длительные сроки.

• Залог недвижимости: недвижимость служит обеспечением
• Фиксация ставки: фиксированные проценты обычно на 5–20 лет, у некоторых банков — до 30 лет
• Погашение: обычно начальное погашение 1-5% годовых
• Срок: обычно 20-35 лет до полного погашения

Проценты и условия

Ипотечные ставки зависят прежде всего от срока фиксации ставки, доли займа от стоимости объекта (Beleihungsauslauf — отношение кредита к стоимости недвижимости), кредитоспособности и уровня ставок на рынке капитала. В нашем сравнении (300 000 €, фиксация 10 л., погашение 2 %, залог 80 %) самая низкая фиксированная номинальная ставка сейчас составляет 3,53 %.

Практические ориентиры: более длинная фиксация ставки обычно стоит дороже, но даёт определённость планирования. Чем больше собственного капитала вы вносите, тем ниже ставка — заметные ступени часто приходятся на 60 %, 80 % и 90 % от стоимости объекта (Beleihung). Эффективная ставка помимо номинальной включает и другие влияющие на цену расходы и является правильным показателем для сравнения.

Посредник или напрямую в банк?

Посредники по ипотечному финансированию сравнивают предложения многих банков и получают оплату от банка, для вас консультация, как правило, бесплатна. Прямой банк (Direktbank) или ваш основной банк всё же может оказаться выгоднее — встречное предложение стоит запросить.

Dr. Klein

Dr. Klein (Dr. Klein Privatkunden AG, Любек) по собственным данным сравнивает ипотечные кредиты банков-партнёров (около 600) и консультирует более чем в 240 офисах.

Interhyp

Interhyp (Interhyp AG, Мюнхен) называет себя крупнейшим посредником по частному ипотечному финансированию в Германии, по собственным данным сравнивает предложения партнёров (около 500) и консультирует онлайн, а также более чем в 140 офисах.

Советы по финансированию

Сколько ипотечное финансирование стоит помимо процентов

К цене покупки добавляются сопутствующие расходы, которые вам, как правило, придётся оплатить из собственных средств, поскольку банки неохотно их финансируют. Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) федеральные земли устанавливают сами, он составляет в зависимости от земли от 3,5 % до 6,5 % цены покупки. На нотариуса и земельную книгу (Grundbuchamt) закладывают примерно от 1,5 до 2 % цены покупки. Если участвует маклер, то при покупке квартир и односемейных домов потребителями он, согласно § 656c BGB, с декабря 2020 г. может оплачиваться только пополам покупателем и продавцом.

Расчёт на условных примерных значениях: при цене покупки 400 000 € в земле с налогом на приобретение 6,5 % налог составит 26 000 €, плюс около 8 000 € на нотариуса и земельную книгу. Это примерно 34 000 € сопутствующих расходов до возможной комиссии маклера. Кто дополнительно вносит 10 % цены покупки как собственный капитал, нуждается, таким образом, примерно в 74 000 € собственных средств и финансирует 326 000 €. Поэтому в сумме кредита в вашем предложении всегда проверяйте, покрыты ли уже сопутствующие расходы.

Нужно учитывать и текущие расходы: страхование жилого здания, поземельный налог (Grundsteuer), резерв на содержание (Instandhaltungsrücklage), а для квартир в собственности — взносы на содержание дома (Hausgeld). В качестве ориентира на содержание специалисты часто называют от 1 до 1,5 € за кв. м жилой площади в месяц; это грубый ориентир, а не обязательное значение. Эти статьи должны входить в ваш бюджет, потому что банк при проверке кредитоспособности по § 505a BGB проверяет, сможете ли вы постоянно обслуживать кредит.

Как понять платёж, погашение и остаточный долг

Большинство ипотечных кредитов — аннуитетные: в течение срока фиксации ставки вы платите неизменный платёж, состоящий из процентов и погашения. Сначала платёж в основном состоит из процентов, по мере уменьшения остаточного долга доля погашения растёт. Упрощённо ежемесячный платёж получается так: сумма кредита, умноженная на сумму номинальной ставки и начального погашения, делённая на двенадцать.

Расчёт на примерных значениях, не актуальные предложения: при кредите 300 000 €, номинальной ставке 3,5 % и начальном погашении 2 % годовая нагрузка составляет 5,5 % от 300 000 €, то есть 16 500 €, это 1 375 € в месяц. В первый год из них около 10 500 € приходится на проценты и 6 000 € на погашение. Через десять лет фиксации ставки остаточный долг в этом приближении составляет около 230 000 €. Эту сумму затем нужно будет финансировать дальше на условиях последующего финансирования (Anschlussfinanzierung).

Если увеличить погашение до 3 %, платёж вырастет до 1 625 € в месяц, но остаточный долг через десять лет заметно снизится. С помощью калькулятора выше вы можете на актуальных значениях предложений рассчитать, как погашение и срок фиксации влияют на платёж и остаточный долг. Важно, чтобы платёж оставался посильным и при изменении жизненных обстоятельств, например при отпуске по уходу за ребёнком или росте ставки при последующем финансировании.

Фиксация ставки, последующее финансирование и расторжение

В период фиксации ставки кредит, как правило, нельзя расторгнуть в обычном порядке. Исключение предусмотрено § 489 абз. 1 п. 2 BGB: через десять лет вы вправе расторгнуть договор с уведомлением за шесть месяцев, даже если фиксация длится дольше. При фиксации менее десяти лет она заканчивается с истечением согласованного срока. Тогда на выбор: последующее финансирование, продление в прежнем банке или переход в другое учреждение.

Кто хочет выйти раньше, например при продаже недвижимости, должен рассчитывать на компенсацию за досрочное погашение (Vorfälligkeitsentschädigung). Она регулируется § 490 абз. 2 BGB и покрывает процентные потери банка. Попросите предоставить расчёт в понятном виде. Форвардный кредит (Forward-Darlehen) фиксирует условия последующего финансирования ещё до окончания фиксации ставки; за это банки в зависимости от срока опережения берут надбавку, которая должна быть указана в предложении.

Кроме того, по возможности договоритесь о возможности внепланового погашения и о возможности позднее изменить погашение. В некоторых предложениях это стоит небольшой надбавки к ставке, но, как правило, экономит больше, чем стоит. При новостройках за ещё не востребованные части кредита начисляются проценты за резервирование (Bereitstellungszinsen), когда период без них истёк.

Как проходит финансирование шаг за шагом

Начните с расчёта домашнего бюджета и определите, какой ежемесячный платёж вы сможете тянуть постоянно. Затем соберите документы: подтверждения дохода, анкету о себе (Selbstauskunft), подтверждения собственного капитала и документы по объекту. С этими данными запросите несколько предложений и сравните эффективную ставку, которая по положению об указании цен (Preisangabenverordnung) должна указываться и помимо номинальной ставки включает другие влияющие на цену расходы.

После одобрения банк проверяет объект и составляет кредитный договор. Как потребитель вы по § 495 BGB имеете право на отказ от договора в течение 14 дн.; срок начинается лишь тогда, когда у вас есть все обязательные сведения. Банк обеспечивает кредит земельным долгом (Grundschuld) в земельной книге (Grundbuch), который нотариально удостоверяется. Только когда внесена предварительная запись о передаче права (Auflassungsvormerkung) и выполнены все условия, банк выплачивает кредит. Закладывайте на весь путь несколько недель, чтобы не принять худшее предложение в спешке.