Строительные сбережения: сравнение 2026

Договор строительных сбережений сочетает накопление и финансирование: сначала вы вносите деньги, позже вам полагается кредит по зафиксированной уже сегодня ставке. Тем, кто хочет использовать договор для финансирования, важно прежде всего обращать внимание на эффективную годовую ставку кредита по договору строительных сбережений — и на комиссию за заключение, которая взимается в начале договора.

Условия актуальны на сегодня, из калькулятора сравнения FinanceAds по строительным сбережениям. Диапазоны ставок определяются вариантами тарифов и размером кредита; решающим всегда является предложение Bausparkasse.

Договор строительных сбережений (Bausparvertrag) состоит из двух фаз. В фазе накопления вы ежемесячно вносите деньги по договору, пока не накопится определённая доля договорной суммы (Bausparsumme) — обычно 30–50 %. После этого договор становится готов к распределению (zuteilungsreif): в фазе кредита вы можете получить остаток договорной суммы в виде кредита — по ставке, зафиксированной ещё при заключении договора. В этом суть продукта: сегодня вы закрепляете ставку завтрашнего дня.

• Эффективная годовая ставка кредита — решающий показатель, если вы хотите использовать договор для финансирования. Помимо номинальной ставки она включает и сопутствующие расходы.
• Комиссия за заключение — обычно около 1,0–1,6 % договорной суммы, взимается сразу в начале договора.
• Проценты на вклад — доходность в фазе накопления у большинства тарифов невысока; для кредитного тарифа она второстепенна.
• Плата за ведение счёта — некоторые кассы взимают ежегодную плату за счёт строительных сбережений.
• Регулярный взнос и минимальный срок накопления — определяют, как быстро договор станет готов к распределению.
• Комиссия за кредит — хорошие тарифы от неё отказываются; иначе на кредит начисляются дополнительные проценты.

Строительные сбережения (Bausparen) имеют смысл прежде всего, если вы через несколько лет хотите строить, покупать или модернизировать и закрепить сегодняшний уровень ставок. Это инструмент и для последующего финансирования действующего кредита: договор может смягчить риск изменения ставки после окончания фиксации. А кто хочет просто копить, как правило, выгоднее накопительный счёт или срочный вклад — проценты по вкладам в тарифах Bauspar низкие.

Не забудьте: в зависимости от дохода и целевого использования возможны премия на жилищное строительство (Wohnungsbauprämie), надбавка работающим за накопления (Arbeitnehmersparzulage) и капиталообразующие выплаты работодателя. Они заметно повышают доходность фазы накопления.

• Премия на жилищное строительство: с 2021 г. она составляет 10 % от суммы накоплений, поддерживается не более 700 € в год для одиноких и 1 400 € для супругов и зарегистрированных партнёров — то есть премия до 70 € или 140 € в год. Условие: налогооблагаемый доход не превышает 35 000 € (при совместной оценке: 70 000 €). Премию запрашивают ежегодно через Bausparkasse, и, как правило, она выплачивается лишь при использовании на жильё.
• Надбавка работающим за накопления: если капиталообразующие выплаты поступают на договор строительных сбережений, начисляется надбавка 9 % на сумму до 470 € в год (макс. 42,30 €). С 2024 г. действуют пределы дохода 40 000 € и 80 000 € (налогооблагаемый доход). Надбавку запрашивают вместе с декларацией о подоходном налоге.
• Wohn-Riester: специальные тарифы Riester для строительных сбережений поддерживаются надбавками; поддержка облагается налогом позже, в пенсионном возрасте.

Обе формы поддержки можно сочетать, если вносятся разные накопления. Эти сведения не заменяют налоговую консультацию.

При заключении договора вы определяете договорную сумму — сумму накоплений и будущего кредита. В начале взимается комиссия за заключение, затем вы ежемесячно платите согласованный регулярный взнос. Касса постоянно рассчитывает оценочный показатель (Bewertungszahl), учитывающий размер и продолжительность ваших взносов. Как только достигнуты минимальные накопления, минимальный срок накопления и оценочный показатель, она может распределить договор.

При распределении у вас есть выбор: получить кредит по договору, получить только накопленную сумму или продолжать копить. Кредит, как правило, обеспечивается земельным долгом (Grundschuld) в земельной книге, при небольших суммах возможны и другие виды обеспечения. Поскольку ставка по кредиту известна уже при заключении, погашение в фазе кредита обычно высокое: типичен ежемесячный взнос на погашение, рассчитываемый в промилле от договорной суммы.

Строительно-сберегательные кассы подчиняются закону о Bausparkassen и находятся под надзором BaFin. Условия, так называемые Общие условия договоров строительных сбережений, регулируют распределение, комиссии и расторжение. Прочитайте их перед заключением договора: они обязательны и различаются от кассы к кассе и от тарифа к тарифу.

Приведённые ниже цифры — произвольно выбранные примерные значения, а не актуальные условия какого-либо тарифа. Допустим, вы заключаете договор на сумму 100 000 €. При предполагаемой комиссии за заключение 1,6 % вы платите в начале 1 600 €. Регулярный взнос пусть составит 4 ‰ договорной суммы, то есть 400 € в месяц, а минимальные накопления — 40 % (40 000 €).

Чисто арифметически вам потребуется около 100 мес., то есть чуть больше восьми лет, чтобы накопить 40 000 €. Проценты на вклад и возможные государственные надбавки немного сокращают этот срок, комиссия за заключение и возможная плата за ведение счёта — удлиняют. Из кредита на оставшиеся 60 000 € при предполагаемом взносе на погашение 6 ‰ договорной суммы получается ежемесячный платёж 600 € плюс проценты. Чем ниже ставка по кредиту, тем короче срок кредита.

Пример показывает, зачем нужно сравнение: даже небольшие различия в комиссии за заключение или номинальной ставке сказываются на протяжении десятилетий. Один процентный пункт комиссии за заключение при договорной сумме 100 000 € означает 1 000 € дополнительных расходов, которые в первые годы отнимают доходность, прежде чем накопленная сумма вообще начнёт работать.

Договор строительных сбережений в принципе можно в любое время расторгнуть и получить накопленную сумму. Это особенно невыгодно, если комиссия за заключение ещё не окупилась процентами и надбавками. Тем, кто не уверен, сможет ли годами вносить платежи, стоит выбрать тариф с гибко изменяемыми взносами. Касса, в свою очередь, тоже вправе расторгать договоры: согласно практике Федерального суда (Bundesgerichtshof, решение от 21 февраля 2017 г., XI ZR 185/16) это возможно через десять лет после готовности к распределению, если договор по-прежнему не востребован.

Ещё одна ловушка — договоры с повышением платежей или с правом на кредит, который в период низких ставок почти не даёт преимуществ. Тем, кто хочет профинансировать недвижимость с помощью договора, следует также выяснить, когда реально произойдёт распределение. Если потребность в финансировании возникает намного раньше готовности к распределению, может понадобиться предварительный или промежуточный кредит, по которому вы сначала платите только проценты и одновременно продолжаете копить.

Наконец, остерегайтесь посредников, которые хотят продать вам договор строительных сбережений как инструмент для получения дохода. Проценты на вклад во многих тарифах низкие, а строительные сбережения — прежде всего инструмент фиксации ставки. Сравните несколько предложений и рассчитайте общие расходы.