Калькулятор расходов на земельную книгу

Расходы на запись в земельную книгу при покупке недвижимости складываются из нотариальных сборов и расходов на земельную книгу. В сумме рассчитывайте примерно на от 1,2 до 2 % покупной цены — процент снижается с ростом цены. При стоимости недвижимости 350 000 € и финансировании 80 % это около 4 750 € плюс дополнительные издержки.

Сборы закреплены в Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) и едины по всей стране — пространства для торга нет. Нотариус и Grundbuchamt рассчитывают их по таблице B § 34 GNotKG (до 500 € стоимости сделки — 15 €, далее по ступенчатой шкале); изменение закона о расходах 2025 повысило прежде всего таблицу A для судебных процессов. Самые крупные статьи расходов — нотариальное удостоверение договора купли-продажи и регистрация Grundschuld.

Что такое запись в земельную книгу?

Земельная книга (Grundbuch) — публичный реестр, в котором зафиксированы все права собственности и обременения (например, ипотеки) земельных участков. При покупке недвижимости вы становитесь законным собственником лишь после записи в земельную книгу. Нотариус подаёт заявление об этой записи за вас.

Какие услуги нотариуса оплачиваются?

• Удостоверение договора купли-продажи: 2-кратный сбор по GNotKG
• Оформление передачи собственности: 0,5-кратный сбор
• Сопровождение сделки: например, уведомление покупателя о наступлении срока платежа (0,5-кратный сбор)
• Оформление Grundschuld: если покупка с кредитом (1-кратный сбор)
• Дополнительные издержки: плата за документы, запросы в земельную книгу, почта — плюс 19 % НДС на всё

Сколько стоит Grundbuchamt?

• Переход права собственности: 1-кратный сбор по GNotKG
• Регистрация Grundschuld: 1-кратный сбор (от суммы кредита)
• Auflassungsvormerkung: 0,5-кратный сбор
• Погашение старых обременений: 0,25-кратный сбор за каждую запись

Кто платит нотариусу и за земельную книгу?

Как правило, покупатель несёт все расходы на нотариуса и Grundbuchamt. В Германии так принято, и это часто прямо оговаривается в договоре купли-продажи. Продавец платит только за погашение собственных Grundschuld, если они есть.

Можно ли сэкономить на нотариальных расходах?

Нет — сборы установлены законом (GNotKG) и не подлежат обсуждению. Все нотариусы берут одинаковые сборы. Сэкономить можно только на следующем:

• Избегайте нотариального счёта-эскроу: только если он действительно нужен (например, при наследниках)
• Собственный кредит: меньше Grundschuld — меньше сборов
• Обходитесь без маклера: экономия 3–7%, но не на нотариусе

Как работает калькулятор, показывает пример. При покупной цене 300 000 евро полный сбор по таблице B GNotKG составляет 635 евро. Нотариус берёт за договор купли-продажи 2,0-кратный сбор, за исполнение — 0,5-кратный и за сопровождение также 0,5-кратный, то есть в сумме тройной сбор: 1 905 евро. Если дополнительно оформляется Grundschuld на 240 000 евро (финансирование 80 %), добавляется полный сбор от этой суммы — 535 евро. Итого получается 2 440 евро без налога, а с НДС 19 % — около 2 904 евро. Grundbuchamt взимает за переход права собственности полный сбор (635 евро), за Auflassungsvormerkung — половинный (317,50 евро) и за Grundschuld 535 евро, то есть около 1 488 евро без НДС.

Вместе это около 4 391 евро, или 1,46 % покупной цены. Без финансирования расходы снижаются примерно до 3 219 евро, то есть Grundschuld обходится в чуть более 1 170 евро. К этому добавляются налог на приобретение недвижимости, который калькулятор принимает в среднем со ставкой 5 % (15 000 евро), и необязательная комиссия маклера 3,57 % (10 710 евро). Общие сопутствующие расходы на покупку тогда составляют около 30 100 евро, или более 10 % покупной цены. Разница между федеральными землями при этом больше, чем все нотариальные сборы и сборы за земельную книгу вместе взятые: при 6,5 % в Северном Рейне-Вестфалии это 19 500 евро, в Баварии при 3,5 % — всего 10 500 евро.

Договор купли-продажи земельного участка должен быть нотариально удостоверен (§ 311b BGB). В потребительских договорах нотариус должен предоставить вам проект договора не менее чем за две недели до даты удостоверения (§ 17 Beurkundungsgesetz); используйте это время, чтобы спокойно прочитать его и прояснить вопросы. С удостоверением в земельную книгу сначала вносится предварительная запись (Auflassungsvormerkung) — она защищает вас как покупателя от перепродажи или обременения недвижимости. Именно поэтому Grundbuchamt берёт за неё отдельный сбор в 0,5-кратном размере.

Затем нотариус получает необходимые разрешения и отказные заявления, например по преимущественному праву покупки общины, и организует подготовку погашения существующих Grundschuld. Как только покупная цена оплачена и налог на приобретение недвижимости уплачен, Finanzamt (налоговая инспекция) выдаёт справку об отсутствии возражений. Только после этого Grundbuchamt вправе внести вас как собственника. Переход права собственности (Auflassung и внесение записи, §§ 873 и 925 BGB) завершает приобретение. В зависимости от загруженности Grundbuchamt рассчитывайте на срок от нескольких недель до нескольких месяцев.

Нотариальные сборы и сборы за земельную книгу установлены законом в GNotKG. Поэтому сравнение нотариусов по цене ничего не даёт: торговаться или ждать скидки не получится. Сэкономить можно в другом: Grundschuld должен быть не выше суммы, которую требует ваш кредит; излишне высокий Grundschuld влечёт дополнительные сборы. Нотариальный счёт-эскроу, который калькулятор показывает как необязательную надбавку, имеет смысл только в исключительных случаях, поскольку оплата покупной цены обычно проходит напрямую и надёжно — с уведомлением нотариуса о наступлении срока платежа.

Типичные ошибки: забыть о дополнительных издержках (плата за документы, запросы и почтовые расходы, которых нет в калькуляторе), недооценить налог на приобретение недвижимости и не учесть банковские расходы на оформление Grundschuld, если ваш банк требует собственный документ. Как ориентир, на нотариуса и земельную книгу закладывайте около 1,5–2 % покупной цены, а на все сопутствующие расходы вместе — 10–15 %. Кто закладывает в планировании меньше, тому придётся пополнять собственный капитал незадолго до покупки.