Grundbuch Kostenrechner

Die Kosten für einen Grundbucheintrag beim Immobilienkauf setzen sich aus Notargebühren und Grundbuchkosten zusammen. Insgesamt sollten Sie mit etwa 1,2 bis 2 % des Kaufpreises rechnen – der Prozentsatz sinkt mit steigendem Kaufpreis. Bei einer Immobilie für 350.000 € mit 80 % Finanzierung sind das rund 4.750 € plus Auslagen.

Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und bundesweit einheitlich – es gibt keinen Verhandlungsspielraum. Notar und Grundbuchamt rechnen nach Tabelle B des § 34 GNotKG (bis 500 € Geschäftswert 15 €, danach gestaffelt); die Kostenrechtsänderung 2025 hat vor allem die Tabelle A für Gerichtsverfahren angehoben. Die größten Kostenpositionen sind die Beurkundung des Kaufvertrages und die Eintragung der Grundschuld.

Was ist der Grundbucheintrag?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das alle Eigentumsverhältnisse und Belastungen (z.B. Hypotheken) von Grundstücken dokumentiert. Beim Immobilienkauf werden Sie erst durch die Eintragung im Grundbuch rechtmäßiger Eigentümer. Der Notar beantragt diese Eintragung für Sie.

Welche Notarleistungen fallen an?

• Beurkundung Kaufvertrag: 2-fache Gebühr nach GNotKG
• Vollzug der Auflassung: 0,5-fache Gebühr
• Betreuungstätigkeiten: z. B. Fälligkeitsmitteilung an den Käufer (0,5-fache Gebühr)
• Grundschuldbestellung: Falls finanziert (1-fache Gebühr)
• Auslagen: Dokumentenpauschale, Grundbuchabrufe, Post – plus 19 % USt auf alles

Was kostet das Grundbuchamt?

• Eigentumsumschreibung: 1-fache Gebühr nach GNotKG
• Grundschuld eintragen: 1-fache Gebühr (bezogen auf Darlehen)
• Auflassungsvormerkung: 0,5-fache Gebühr
• Löschung alter Lasten: 0,25-fache Gebühr pro Eintrag

Wer zahlt Notar und Grundbuch?

In der Regel trägt der Käufer alle Kosten für Notar und Grundbuchamt. Das ist in Deutschland üblich und wird oft im Kaufvertrag so festgehalten. Der Verkäufer zahlt nur für die Löschung seiner eigenen Grundschulden – sofern vorhanden.

Kann man bei Notarkosten sparen?

Nein – die Gebühren sind gesetzlich festgelegt (GNotKG) und nicht verhandelbar. Alle Notare berechnen identische Gebühren. Sparpotenzial gibt es nur bei:

• Notaranderkonto vermeiden: Nur wenn nötig (z.B. bei Erben)
• Eigenes Darlehen: Weniger Grundschuld = weniger Gebühren
• Makler vermeiden: Spart 3-7% – aber nicht bei Notar

Wie der Rechner arbeitet, zeigt ein Beispiel. Für einen Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt die volle Gebühr nach Tabelle B des GNotKG 635 Euro. Der Notar berechnet für den Kaufvertrag das 2,0-Fache, für den Vollzug das 0,5-Fache und für die Betreuung ebenfalls das 0,5-Fache, zusammen also das Dreifache: 1.905 Euro. Wird zusätzlich eine Grundschuld über 240.000 Euro (80 Prozent Finanzierung) bestellt, kommt eine volle Gebühr auf dieser Basis hinzu – 535 Euro. Das ergibt 2.440 Euro netto und mit 19 Prozent Umsatzsteuer rund 2.904 Euro. Das Grundbuchamt erhebt für die Eigentumsumschreibung eine volle Gebühr (635 Euro), für die Auflassungsvormerkung die halbe (317,50 Euro) und für die Grundschuld 535 Euro, also rund 1.488 Euro ohne Umsatzsteuer.

Zusammen sind das etwa 4.391 Euro oder 1,46 Prozent des Kaufpreises. Ohne Finanzierung sinken die Kosten auf rund 3.219 Euro, die Grundschuld verursacht also gut 1.170 Euro. Dazu kommen die Grunderwerbsteuer, die der Rechner mit durchschnittlich 5 Prozent ansetzt (15.000 Euro), und eine optionale Maklerprovision von 3,57 Prozent (10.710 Euro). Die gesamten Kaufnebenkosten liegen dann bei etwa 30.100 Euro oder gut 10 Prozent des Kaufpreises. Der Unterschied zwischen den Bundesländern ist dabei größer als alle Notar- und Grundbuchgebühren zusammen: Bei 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen fallen 19.500 Euro an, in Bayern bei 3,5 Prozent nur 10.500 Euro.

Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Bei Verbraucherverträgen soll der Notar Ihnen den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung stellen (§ 17 Beurkundungsgesetz); nutzen Sie die Zeit, um ihn in Ruhe zu lesen und Fragen zu klären. Mit der Beurkundung wird zunächst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, die Sie als Käufer gegen einen Weiterverkauf oder eine Belastung der Immobilie sichert. Die Vormerkung ist der Grund, warum das Grundbuchamt sie als eigene Gebühr mit dem 0,5-Fachen berechnet.

Anschließend holt der Notar die nötigen Genehmigungen und Verzichtserklärungen ein, etwa zum gemeindlichen Vorkaufsrecht, und lässt die Löschung bestehender Grundschulden vorbereiten. Sobald der Kaufpreis gezahlt und die Grunderwerbsteuer entrichtet ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst damit darf das Grundbuchamt Sie als Eigentümer eintragen. Die Eigentumsumschreibung (Auflassung und Eintragung, §§ 873 und 925 BGB) beendet den Erwerb. Rechnen Sie je nach Auslastung des Grundbuchamts mit mehreren Wochen bis wenigen Monaten.

Notar- und Grundbuchgebühren sind im GNotKG gesetzlich festgelegt. Ein Preisvergleich zwischen Notaren bringt bei den Gebühren daher nichts, und Sie können weder verhandeln noch einen Rabatt erwarten. Sparen können Sie an anderer Stelle: Die Grundschuld sollte nur so hoch sein, wie Ihr Darlehen es verlangt; eine unnötig hohe Grundschuld verursacht zusätzliche Gebühren. Ein Notaranderkonto, das der Rechner optional als Zuschlag ausweist, ist nur in Ausnahmefällen sinnvoll, weil die Kaufpreiszahlung meist direkt und mit Fälligkeitsmitteilung des Notars gesichert abgewickelt wird.

Typische Fehler sind, Auslagen zu vergessen (Dokumentenpauschale, Abrufe und Porto, die im Rechner nicht enthalten sind), die Grunderwerbsteuer zu unterschätzen und Bankkosten für die Grundschuldbestellung zu übersehen, wenn Ihre Bank eine eigene Urkunde verlangt. Reservieren Sie als Faustregel für Notar und Grundbuch etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises und für alle Nebenkosten zusammen 10 bis 15 Prozent. Wer in der Planung weniger einkalkuliert, muss das Eigenkapital kurz vor dem Kauf nachfüllen.